Une majorité d'électeurs démocrates à Providence, dans le Rhode Island, a manifesté son soutien à une régulation agressive des loyers en votant pour le représentant d'État David Morales face au maire sortant Brett Smiley lors de l'élection primaire de mercredi.

Morales, membre des Socialistes démocrates d'Amérique (qui n'a toutefois pas reçu l'investiture de la section locale lors de la primaire), a axé sa campagne sur une plateforme de politique du logement progressiste prévoyant de plafonner les loyers à 4 pour cent par an et de limiter la propriété d'entreprise dans le secteur immobilier.

Il a recueilli 52,4 pour cent des voix lors de la primaire, un score suffisant pour évincer confortablement Smiley, qui avait opposé son veto à une ordonnance de stabilisation des loyers approuvée par le conseil municipal en avril de cette année.

Tout au long de la campagne, Smiley a soutenu que l'ordonnance du conseil municipal à laquelle il s'était opposé, qui aurait plafonné les loyers à 4 pour cent par an pour les immeubles multifamiliaux de cinq logements ou plus et âgés d'au moins 11 ans, anéantirait la nouvelle construction nécessaire pour maintenir les loyers bas.

Les propriétaires auraient pu demander des augmentations de loyer pouvant aller jusqu'à 10 pour cent pour compenser la hausse de leurs propres coûts.

"Le contrôle des loyers ne baisse le loyer de personne", a déclaré Smiley lors d'un débat en août.

"Il y a des gens qui luttent aujourd'hui. La cause profonde de cela est une pénurie de logement."

Il a cité Saint Paul, dans le Minnesota, où une ordonnance sur le contrôle des loyers adoptée par les électeurs a poussé les promoteurs à annuler des projets en cours, comme un contre-exemple d'un contrôle des loyers ayant échoué.

Morales a affirmé que le contrôle des loyers constituait une solution immédiate nécessaire face à la hausse des loyers.

Lors de ce même débat d'août, Morales a soutenu que l'ordonnance du conseil municipal comprenait les exemptions nécessaires pour éviter toute réduction des nouvelles constructions.

Le site Web de sa campagne cite Portland, dans le Maine, où la construction de logements a augmenté immédiatement après que les électeurs ont approuvé une politique de contrôle des loyers et accru le pourcentage requis de logements abordables que les nouveaux projets doivent inclure, comme un contre-exemple au scénario de Saint Paul.

Comme je l'ai déjà souligné, la brève augmentation des permis de construire à Portland après 2020 concernait presque exclusivement des projets qui n'étaient pas soumis aux nouveaux mandats d'accessibilité de la ville.

Des reportages plus récents montrent que la construction a depuis chuté à Portland.

Même avec les exemptions, l'ordonnance de contrôle des loyers de Providence à laquelle le veto a été opposé serait restée l'une des politiques les plus strictes du pays.

Les politiques de contrôle des loyers plus anciennes incluent généralement une exemption permanente pour les nouvelles constructions.

Les politiques de contrôle des loyers adoptées plus récemment dans des endroits comme la Californie et l'Oregon exemptent les nouvelles constructions pour une période de 15 ans.

L'ordonnance du conseil municipal ne permettait pas non plus d'augmentations supplémentaires lorsqu'un logement devenait vacant.

Les partisans du contrôle des loyers n'ont pas tardé à présenter la victoire de Morales comme le signe du soutien des électeurs en faveur d'un Parti démocrate plus progressiste.

"Nous constatons que les électeurs à travers ce pays aspirent non seulement à un changement, mais aussi à une vision de ce pour quoi nous nous battons", a déclaré le maire de New York, Zohran Mamdani, après la primaire.

Mamdani a peut-être raison de penser que la victoire de Morales est un indicateur de la demande des démocrates pour une approche plus socialiste de la politique du logement.

Cela devrait profondément inquiéter les personnes qui se soucient de la baisse durable des coûts du logement.

Smiley n'est pas un idéologue du libre marché.

C'était un maire libéral d'une ville libérale.

Lors de ce débat d'août, il a cité positivement le fait qu'un cinquième des nouveaux logements construits à Providence étaient des logements abordables soumis à des restrictions de titres de propriété.

(Comme je l'ai déjà soutenu, un pourcentage élevé de nouveaux logements soumis à des restrictions de titres est normalement le signe qu'une réglementation étouffe une grande partie de l'activité de construction nouvelle.)

Même cette approche n'était pas assez étatiste pour inspirer les électeurs de la primaire démocrate.

Ils ont opté pour le candidat qui soutient des contrôles de prix contraignants.

Si le conseil municipal et son nouveau maire réussissent à adopter ces contrôles de prix, ils peuvent s'attendre aux résultats habituels, à savoir une baisse de la construction de logements et une dégradation de la qualité des habitations.